Während die 1%-Methode pauschal ist, erlaubt das Fahrtenbuch eine genaue Abrechnung anhand der tatsächlich gefahrenen Kilometer. Doch wann lohnt sich das Fahrtenbuch, welche formalen Anforderungen gelten, und welche Risiken bestehen? Dieser Fachartikel gibt eine ausführliche und verständliche Übersicht.

1. Rechtliche Grundlagen zur Privaten PKW-Nutzung

Die Privatnutzung eines betrieblichen Kraftfahrzeugs gilt steuerlich als geldwerter Vorteil. Arbeitnehmer müssen diesen Vorteil als Arbeitslohn versteuern, Unternehmer haben ihn als Entnahme zu erfassen. Zwei Verfahren sind zulässig:

1. 1%-Methode (§ 6 Abs. 1 Nr.4 Satz 2 EStG): Monatlich wird pauschal 1 % des Bruttolistenpreises des Fahrzeugs (inkl. Umsatzsteuer) angesetzt, zuzüglich 0,03 % pro Entfernungskilometer zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte (§ 8 Abs. 2 Satz 3 EStG).
2. Fahrtenbuchmethode (§ 6 Abs. 1 Nr. 4 Satz 3 EStG): Der Privatanteil wird auf Grundlage der tatsächlich gefahrenen Kilometer ermittelt. Voraussetzung ist ein ordnungsgemäß geführtes Fahrtenbuch.

2. Entscheidung: Wann lohnt sich das Fahrtenbuch?

Ein Fahrtenbuch ist meist sinnvoll, wenn der betriebliche Nutzungsanteil hoch und der Privatanteil vergleichsweise gering ist. Folgende Fälle sind typisch:

• Hoher Listenpreis des Fahrzeugs und geringe Privatnutzung
• Geringe jährliche Fahrleistung des Firmenwagens
• Unternehmer, die mehrere Fahrzeuge besitzen und den Firmenwagen nur geringfügig privat nutzen

Ein Beispiel verdeutlicht den Unterschied:

• Bruttolistenpreis: 60.000 €
• Jahreskilometer: 40.000 km
• Privatkilometer: 6.000 km
• Gesamtkosten des Fahrzeugs: 10.000 €

1%-Methode: 1 % von 60.000 € = 600 € / Monat = 7.200 € / Jahr, zuzüglich Entfernungspauschale.

Fahrtenbuch: Anteil Privatfahrten = 6.000 / 40.000 = 15 % → Privatanteil = 1.500 €.

Das Fahrtenbuch reduziert hier die steuerliche Belastung erheblich.

3. Zwingende Angaben im Fahrtenbuch

Damit das Finanzamt die Fahrtenbuchmethode anerkennt, müssen bestimmte Mindestangaben erfüllt sein. Diese ergeben sich aus den Lohnsteuer-Richtlinien sowie der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs.¹

Zwingende Angaben bei jeder dienstlichen Fahrt:

• Datum der Fahrt
• Kilometerstand zu Beginn und am Ende der Fahrt
• Reiseziel und gegebenenfalls die Reiseroute bei Umwegen
• Reisezweck (z. B. Kundentermin, Messebesuch) und aufgesuchte Geschäftspartner.

Praxis Tipp: Bei Berufsgeheimnisträgern legt die aktuelle Rechtsprechung nahe, dass die Namen der aufgesuchten Geschäftspartner ausnahmsweise geschwärzt werden dürfen, soweit die Identität von Mandantinnen und Mandanten dadurch geschützt wird.² Die berufliche bzw. betriebliche Veranlassung muss durch ergänzende Angaben dargelegt werden.

Bei Privatfahrten genügt Angabe des gefahrenen Kilometerstands und ein Hinweis „Privatfahrt“.

Wichtig: Die Aufzeichnungen müssen fortlaufend, vollständig und zeitnah erfolgen. Nachträgliche Sammelerfassungen oder Ergänzungen in größerem zeitlichem Abstand können dazu führen, dass das Fahrtenbuch vom Finanzamt verworfen wird und stattdessen die 1%-Methode für die Besteuerung zugrunde gelegt wird.

4. Geschlossene Form des Fahrtenbuches

Die Rechtsprechung verlangt, dass das Fahrtenbuch in geschlossener Form geführt wird. Das bedeutet:

• Keine losen Blätter oder nachträglich austauschbare Einträge.
• Bei elektronischen Fahrtenbüchern: Jede Änderung muss dokumentiert, protokolliert und nachvollziehbar sein

Der BFH stellte klar, dass einfache Excel-Tabellen nicht genügen, da sie nachträglich veränderbar sind.³ Zulässig sind dagegen elektronische Systeme, die GoBD-konform sind, also Änderungen mit Zeitstempel und Benutzerkennung speichern.

5. Zeitnahe Führung des Fahrtenbuches

Ein Fahrtenbuch muss zeitnah geführt werden. Das heißt: Die Eintragungen sollen möglichst unmittelbar nach Abschluss der Fahrt erfolgen. Die Rechtsprechung hat keine feste Frist festgelegt, verlangt aber, dass Eintragungen nicht erst Wochen später nachgetragen werden dürfen.⁴ Bei elektronischen Fahrtenbüchern kann die Fahrt selbst automatisch erfasst werden, der Zweck muss jedoch kurzfristig nachgetragen werden.

6. Elektronische Fahrtenbücher und GoBD

Elektronische Fahrtenbücher sind weit verbreitet. Die Anforderungen ergeben sich aus den Grundsätzen zur ordnungsmäßigen Führung und Aufbewahrung von Büchern und Unterlagen in elektronischer Form.⁵ Ein anerkanntes elektronisches Fahrtenbuch muss sicherstellen:

• Unveränderbarkeit der Originaldaten
• Protokollierung jeder Änderung
• Archivierung für bis zu 10 Jahre
• Exportmöglichkeit für die Außenprüfung

Nicht GoBD-konforme Systeme können die Anerkennung gefährden.

7. Wechsel zwischen Fahrtenbuch und 1%-Methode

Ein häufiger Irrtum ist die Annahme, man könne während des Jahres zwischen 1%-Methode und Fahrtenbuch wechseln. Das ist nicht zulässig. Der BFH hat entschieden, dass ein unterjähriger Methodenwechsel beim selben Fahrzeug ausgeschlossen ist.⁶ Ein Wechsel ist nur zum Wechsel des Kalenderjahres möglich.

8. Plausibilitätsprüfung Fahrtenbuch durch das Finanzamt

Die Finanzämter überprüfen Fahrtenbücher regelmäßig auf Plausibilität. Folgendes sind typische Kontrollinstrumente:

• Tankquittungen
• Werkstattrechnungen
• Terminkalender
• Reisekostenabrechnungen

Unstimmigkeiten oder Lücken können zur vollständigen Verwerfung des Fahrtenbuchs führen.⁷

9. Sonderregelungen Private PKW-Nutzung für Elektro- und Hybridfahrzeuge

Der Gesetzgeber hat Sonderregelungen zur Förderung der Elektromobilität geschaffen. Für bestimmte Elektro- und Plug-in-Hybridfahrzeuge gelten gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 4 Satz 2 EStG reduzierte Bemessungsgrundlagen zur pauschalen Berechnung der privaten Kfz-Nutzung:

• 0,25 %-Methode: bei reinen Elektrofahrzeugen mit einem Bruttolistenpreis bis 100.000 €.
• 0,5 %-Methode: bei bestimmten Plug-in-Hybriden und E-Fahrzeugen über 100.000 €.

Auch bei der Fahrtenbuchmethode profitieren E-Fahrzeuge: Die Anschaffungskosten werden halbiert oder geviertelt, bevor sie in die Gesamtkosten eingehen (§ 6 Abs. 1 Nr. 4 Satz 3 EStG).

10. Umsatzsteuerliche Behandlung Privater PKW-Nutzung

Für Unternehmer ist neben der Einkommensteuer auch die Umsatzsteuer relevant. Nutzt ein Unternehmer einen dem Unternehmen zugeordneten Pkw privat, liegt gemäß § 3 Abs. 9a Nr. 1 UStG eine unentgeltliche Wertabgabe vor. Bemessungsgrundlage sind die entstandenen Kosten.

Für das Verhältnis zwischen unternehmerischen und privaten Fahrten kann die Aufteilung aus dem Fahrtenbuch übernommen werden. Alternativ erlaubt die Finanzverwaltung die Anwendung der Ein-Prozent-Methode als Vereinfachung für über 50% betrieblich genutzte Pkw.⁸

11. Konsequenzen fehlerhafter Fahrtenbücher

Ist das Fahrtenbuch aufgrund inhaltlicher Mängel nicht ordnungsgemäß, verwirft das Finanzamt die Aufzeichnungen. Konsequenz ist in der Regel die Anwendung der Ein-Prozent-Methode, die meist nachteiliger ist.

Es ist jedoch festzuhalten, dass rein formale Mängel allein nicht automatisch zur Verwerfung führen dürfen, sondern die Plausibilität der Angaben im Einzelfall geprüft werden muss.⁹

12. Handlungsempfehlungen Private PKW-Nutzung für die Praxis

1. Jahresweise Entscheidung treffen: Methodenwechsel nur zum Jahreswechsel oder beim Fahrzeugwechsel möglich.
2. Manipulationssichere Systeme nutzen: Bei elektronischen Fahrtenbüchern auf GoBD-Konformität achten.
3. Sorgfältig dokumentieren: Datum, Kilometerstände, Ziel, Zweck und Geschäftspartner immer eintragen.
4. Belege sichern: Tankquittungen, Werkstattrechnungen und Terminkalender archivieren.
5. Aufbewahrungsfristen einhalten: Fahrtenbücher und Belege mindestens 10 aufbewahren.

13. Fazit – Fahrtenbuch zur Berechnung Privater PKW-Nutzung

Das Fahrtenbuch ist ein wirksames Instrument, um die steuerliche Belastung bei privater Nutzung eines betrieblichen Fahrzeugs zu reduzieren. Wer es jedoch nutzen möchte, muss strenge formale Vorgaben beachten. Die Führung erfordert Disziplin, Genauigkeit und die richtige Technik.

Ein ordnungsgemäßes Fahrtenbuch spart oft mehrere tausend Euro Steuern pro Jahr. Ein fehlerhaft geführtes Fahrtenbuch führt dagegen schnell zur Anwendung der pauschalen Ein-Prozent-Methode und viel verlorener Zeit.

Für Arbeitnehmer und Unternehmer lohnt es sich daher, die Entscheidung zugunsten eines Fahrtenbuches gegenüber dem Aufwand und des Risikos der Aberkennung abzuwägen.

1. R 8.1 Abs. 9 LStR sowie BFH, Urteil vom 16.03.2006, VI R 87/04 ︎
2. FG Hamburg, Urteil v. 13.11.2024 – 3 K 111/21 ︎
3. BFH, Beschluss vom 12.01.2024, VI B 37/23 ︎
4. BFH, Urteil vom 10.04.2008, VI R 38/06 ︎
5. GoBD; BMF-Schreiben vom 28.11.2019 ︎
6. BFH, Urteil vom 20.03.2014, VI R 35/12 ︎
7. BFH, Urteil vom 09.11.2005, VI R 27/05 ︎
8. Abschnitt 15.23 UStAE ︎
9. BFH Urteil vom 22.10.2024 – VIII R 12/21 und BFH Urteil vom 10.04.2008 VI R 38/06 ︎

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„Aufgrund des akuten Wohnraummangels sowie der anhaltenden wirtschaftlichen Belastungen durch hohe Baukosten soll (…) zur Förderung des Wohnungsbaus und zur Unterstützung der Bauwirtschaft die Inanspruchnahme einer geometrisch-degressiven Abschreibung für Gebäude (…) befristet ermöglicht werden.„

Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Wachstumschancengesetz, Deutscher Bundestag Drucksache 20/8628

Mit der Wiederbelebung der degressiven Abschreibung für bestimmte Wohngebäude will die Bundesregierung nun stärkere Anreize zum Wohnungsbau setzen.

Durch das Wachstumschancengesetz soll eine Neuregelung zur verbesserten Abschreibung von Wohnneubauten geschaffen werden.

Degressive Abschreibung

Der aktuelle Gesetzentwurf sieht eine geometrisch-degressive Abschreibung in Höhe von 6 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes im ersten Jahr beziehungsweise in den Folgejahren in Höhe von 6 % des Restwertes vor.

Im Vergleich zu der aktuellen linearen Abschreibung in Höhe von 3 % würde dies zu einer deutlich höheren Abschreibung in den ersten Jahren nach Anschaffung oder Herstellung führen.

Beispiel:

Neuherstellung eines Wohngebäudes zu Jahresbeginn mit Gebäude-Herstellungskosten in Höhe von 1.000.000 EUR.

Liegt der degressive Abschreibungsbetrag nach einigen Jahren unter dem linearen Betrag, kann auf die lineare Abschreibung gewechselt werden.

Bei unterjährigem Anschaffungs- oder Herstellungsdatum ist für dieses Jahr die Abschreibung zeitanteilig vorzunehmen.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt werden?

Folgende Voraussetzungen müssen nach aktuellem Stand erfüllt werden:

• Die degressive Abschreibung wird ausschließlich für Gebäude ermöglicht, die Wohnzwecken dienen.
• Die Regelung ist zeitlich auf sechs Jahre befristet: Bei hergestellten Gebäuden muss die Herstellung im Zeitraum 01.10.2023 bis 30.09.2029 begonnen werden. Laut Gesetzesbegründung soll als Beginn der Herstellung das Datum in der nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften einzureichenden Baubeginnsanzeige gelten.
• Im Fall der Anschaffung kann die Inanspruchnahme der degressiven Absetzung für Abnutzung nur dann beansprucht werden, wenn der obligatorische Vertrag im Zeitraum rechtswirksam abgeschlossen wird. Damit auch in Fällen der Anschaffung nur neue Gebäude von der Regelung umfasst werden, muss der Steuerpflichtige das Gebäude zudem bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung anschaffen.
• Als Anschaffungsdatum des Gebäudes soll der Zeitpunkt der Erlangung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht gelten. Das ist regelmäßig der Fall, wenn Eigenbesitz, Gefahr, Nutzen und Lasten auf den Erwerber übergehen. Für die Inanspruchnahme der degressiven Abschreibung im Fall der Anschaffung müssen also Fertigstellung und Erlangung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht in einem Kalenderjahr liegen.

Beispiel:

Steuerpflichtiger A erwirbt mit notariellem Vertrag vom 01.03.2024 eine von einem Bauträger zum 01.07.2024 fertiggestellte Wohnung. Laut notariellem Vertrag gehen Eigenbesitz, Gefahr, Nutzen und Lasten an der Wohnung zum 01.10.2024 auf A über.

Da Fertigstellung und Erlangung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht im gleichen Kalenderjahr 2024 liegen, kann A die geometrisch-degressive Abschreibung in Anspruch nehmen.

Würde dagegen die wirtschaftliche Verfügungsmacht auf A erst am 01.02.2025 übergehen, wäre der aktuellen Gesetzesbegründung zufolge eine Inanspruchnahme nicht möglich.

• Beabsichtigt ist zudem, dass die neu geschaffenen Gebäude den KfW-Energieeffizienzstandard 55 erfüllen müssen.
• Anders als der bisherige § 7b EStG, der bestimmte Obergrenzen für die Gebäudeherstellungskosten vorschreibt, sieht die neue Regelung keine Baukostenobergrenzen vor.

„Die neue Regelung sieht keine Baukostenobergrenzen vor. Es kann ab einem Effizienzstandard 55 gebaut werden.„

Klara Geywitz, Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen

Fazit

Mit der vorgesehenen geometrisch-degressiven Abschreibung würde der Gesetzgeber einen deutlichen, steuerlich attraktiven Anreiz zur Förderung des Mietwohnungsneubaus schaffen.

Begrüßenswert ist vor allem, dass die Neuregelung keine Obergrenzen bei den Baukosten vorsieht, die angesichts aktuell schwer vorhersehbarer Kostenentwicklungen ohnehin schwer planbar sind.

Insbesondere im Fall des Immobilienkaufs ist jedoch Vorsicht bereits bei der Vertragsgestaltung geboten, um die Inanspruchnahme der geometrisch-degressiven Abschreibung tatsächlich zu gewährleisten.

„Am 22.03.2024 hat der Bundesrat dem Gesetz zugestimmt. Auch der leicht reduzierte Abschreibungssatz von 5 % macht für Kapitalanleger die Investition in Wohnungsneubauten interessant.“

Die geplante Neuregelung befindet sich aktuell noch im Gesetzgebungsprozess, das heißt es können sich noch Änderungen ergeben.

Wir halten Sie auf dem Laufenden bezüglich der weiteren Umsetzung und beraten Sie zu dem Thema Immobilien.

UPDATE:

Nach langwierigen Verhandlungen hat der Bundesrat hat am 22.3.2024 dem Kompromissvorschlag des Vermittlungsausschusses zum Wachstumschancengesetz zugestimmt. Im Vermittlungsausschuss wurde der Abschreibungssatz von den ursprünglich vorgesehenen 6 % auf 5 % reduziert. Nichtsdestotrotz bietet die Möglichkeit zur degressiven Abschreibung einen deutlichen steuerlichen Anreiz zum Mietwohnungsneubau und ist für Kapitalanleger interessant.

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Das Gesetz bringt einige Änderungen insbesondere bei der Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) mit sich. Diese werden nunmehr unterschieden in rechtsfähige GbRs, die nach dem gemeinsamen Willen der Gesellschafter am Rechtsverkehr teilnehmen sollen, und nicht rechtsfähige GbRs, die als reine Innengesellschaften konzipiert sind.

Eintragung der GbR in ein Gesellschaftsregister

Neben der Normierung der seit Jahren bereits durch die höchstrichterliche Rechtsprechung anerkannten Rechts- und Grundbuchfähigkeit der GbR führt das MoPeG nun auch für GbRs ein Gesellschaftsregister ein, das wie das Handelsregister bei den Amtsgerichten angesiedelt wird.

Die eingetragene GbR erhält dann die Rechtsformbezeichnung eGbR.

Ziel der Eintragung in das Register ist es, die bestehende Intransparenz der Rechtsverhältnisse der GbR, vor allem hinsichtlich ihrer Existenz, ihres Gesellschafterbestands und ihrer Vertretungsverhältnisse, zu reduzieren.

„Die Eintragung der GbR ins Gesellschaftsregister als eGbR ist grundsätzlich freiwillig.“

Im Gegensatz zu anderen Rechtsformen, die eine zwingende Eintragung im Handelsregister vorschreiben, ist die Eintragung einer GbR ins Gesellschaftsregister jedoch weder zwingend noch konstitutiv.

Faktischer Eintragungszwang

Soweit die GbR allerdings als solche über Rechte verfügen will, die in öffentlichen Registern eingetragen sind (z. B. Grundstücke oder Gesellschaftsanteile) oder solche Rechte erwerben will, ist eine Voreintragung im Gesellschaftsregister zwingend (sogenannte Voreintragungsobliegenheit).

So bedingen beispielsweise alle Rechtsgeschäfte über Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte (unter anderem Eigentumsübertragung, Vormerkungen, Hypotheken, Grundschulden), dass die GbR im Gesellschaftsregister eingetragen ist und dann als eGbR firmiert.

Neben den gesetzlichen Voreintragungsobliegenheiten ist in der Praxis zu erwarten, dass beispielsweise künftig auch Banken bei der Eröffnung oder Führung eines auf die Gesellschaft lautenden Bankkontos die Vorlage eines Registerauszuges verlangen, um den ihnen im Rahmen des Geldwäschegesetzes obliegenden Prüfpflichten nachzukommen.

„In einigen Fällen wird es jedoch zu einem faktischen Eintragungszwang kommen, damit die GbR bestimmte Rechtsgeschäfte tätigen kann.“

Wirtschaftsprüferkammer (WPK)

Für die GbR führt die Eintragung im Gesellschaftsregister dazu, dass auch die eGbR den geldwäscherechtlichen Mitteilungspflichten unterliegt, das heißt insbesondere ihre wirtschaftlich Berechtigten an das Transparenzregister melden muss.

Als positiven Aspekt bewirkt die Eintragung, dass die eGbR künftig im Rahmen des Umwandlungsgesetzes als verschmelzungs- und spaltungsfähiger Rechtsträger angesehen wird.

Weitere gesellschaftsrechtliche Änderungen

Neben der Einführung des Gesellschaftsregisters bringt das MoPeG weitere Änderungen im gesellschaftsrechtlichen Bereich der GbR.

Darunter sind unter anderem zu nennen:

• Fortsetzung der Gesellschaft bei Tod eines Gesellschafters:

Bisher galt, dass der Tod eines Gesellschafters grundsätzlich zur Auflösung der GbR führte. Künftig sieht das Gesetz in diesem Fall eine Fortsetzung der Gesellschaft vor. Die Erben des verstorbenen Gesellschafters treten allerdings nicht automatisch in die Gesellschafterstellung ein, sondern erlangen einen Abfindungsanspruch.

• Gesetzliche Kündigungsfrist

Das Gesetz normiert nun eine dreimonatige Frist für die Kündigung eines Gesellschafters zum Ablauf des Kalenderjahres, während bisher ohne gesellschaftsvertragliche Regelung eine jederzeitige fristfreie Kündigung möglich war.

„Gesellschaftsverträge sollten auf ihre Aktualität und etwaigen Anpassungsbedarf überprüft werden.“

Zahlreiche gesetzliche Bestimmungen sind dispositiver Natur, das heißt, durch gesellschaftsvertragliche Vereinbarungen können die Gesellschafter abweichende Regelungen beschließen.

Im Hinblick auf die gesetzlichen Änderungen empfiehlt es sich, bestehende Gesellschaftsverträge auf Aktualität und etwaigen Anpassungsbedarf zu überprüfen.

Steuerliche Änderungen durch MoPeG

Da das MoPeG bezüglich der Definition des Gesellschaftsvermögens-Begriffs eine Abkehr vom bislang geltenden Gesamthandsprinzip impliziert, wurde im Vorfeld des Gesetzes in der Fachliteratur noch eine grundlegende Änderung der ertragsteuerlichen Behandlung von Personengesellschaften durch das MoPeG hin zum sogenannten Trennungsprinzip diskutiert. Die tatsächlichen ertragsteuerlichen Auswirkungen sind dagegen jedoch eher redaktioneller Natur.

Zu erwarten ist, dass die dem bisherigen Gesetzeswortlaut nach nur für Personenhandelsgesellschaften (Kommanditgesellschaft, offene Handelsgesellschaft) und Partnerschaftsgesellschaften offenstehende Option zur Körperschaftsteuer gemäß § 1a KStG künftig auch für GbR wählbar sein wird.

Steuerfalle Grunderwerbsteuer?

In Bezug auf die Grunderwerbsteuer sehen die aktuellen §§ 5 und 6 GrEStG weitgehende Befreiungen vor, wenn Grundstücke von einer Gesamthand auf an dieser Gesamthand beteiligte Personen oder auf eine andere Gesamthand übergehen oder umgekehrt Grundstücke im Eigentum von Personen auf eine Gesamthand übergehen.

Beispiel:

A ist alleiniger Kommanditist zu 100 % an der A GmbH & Co. KG beteiligt. Ein in seinem Privateigentum befindliches Grundstück veräußert er für 400.000,- EUR an die Gesellschaft.

Da A bislang alleiniger Eigentümer des Grundstücks war und er auch an der Gesamthand der A GmbH & Co. KG zu 100 % beteiligt ist, fällt keine Grunderwerbsteuer an.

„Die Abkehr vom Gesamthandsprinzip im Zuge des MoPeG gefährdet in einigen Fällen die bisherigen Befreiungen von der Grunderwerbsteuer.“

Durch die Abkehr vom Gesamthandsprinzip im Zuge des MoPeG herrscht die einhellige Auffassung, dass ab 2024 die Befreiungen der §§ 5 und 6 GrEStG in ihrer bisherigen Form nicht mehr anwendbar sein werden. Dies betrifft nicht nur die GbR, sondern auch andere Gesamthandsgemeinschaften.

Im oben genannten Beispiel würde dies bedeuten, dass durch die Veräußerung Grunderwerbsteuer anfällt, die abhängig von den aktuellen bundeslandspezifischen Grunderwerbsteuersatz zwischen 1.400 EUR und 26.000 EUR betragen kann.

Es ist nicht zu erwarten, dass bereits zum 01.01.2024 eine Neuregelung umgesetzt wird, die diese Problematik beseitigt. Damit bleibt abzuwarten, wie der Gesetzgeber reagieren wird,

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Wenn Immobilien vererbt oder verschenkt werden, müssen sie mit ihrem angemessenen Verkehrswert bewertet werden, um die entsprechenden Steuern korrekt zu berechnen. In diesem Text werden die einschlägigen Rechtsnormen und Verfahren für die Bewertung von Immobilien für Erbschaft- und Schenkungsteuerzwecke überblickartig erläutert.

Bedeutung von Immobilien bei Erbschaften und Schenkungen

Die Bedeutung von Immobilien in künftigen Erbschaften nimmt stark zu, so die Feststellung des Deutschen Instituts für Altersvorsorge (DIA) in der Studie „Erben in Deutschland 2015 – 2024: Volumen, Verteilung und Verwendung“, die kürzlich in Berlin vorgestellt wurde.[1]

Während im Zeitraum von 2001 bis 2010 „nur“ 36 Prozent aller Erbfälle eine Immobilie beinhalteten, nimmt von 2015 bis 2024 der Anteil der Erbschaften mit Immobilien laut DIA-Studie auf 46 Prozent zu, d.h. beinahe jeder zweite Erbfall beinhaltet dann eine Immobilie.[2]

„Beinahe jeder zweite Erbfall beinhaltet eine Immobilie.“

Deutsches Institut für Altersvorsorge

Der Grund für diese Entwicklung: selbstgenutztes Wohneigentum hat sich in Deutschland stärker verbreitet.

Immobilien wirken sich zudem maßgeblich auf die Erbschaftshöhe aus: Gehören Immobilien zum Nachlass, dann wird in der Regel auch deutlich mehr Geld vererbt. Werden Immobilien vererbt, beträgt der Nachlass meist mehr als 150.00 Euro.

Bewertungsstichtag

Für die steuerliche Bewertung von Immobilien ist der Bewertungsstichtag entscheidend. Dieser ist der Zeitpunkt, zu dem der Erbfall eintritt oder die Schenkung erfolgt. Der Verkehrswert der Immobilie wird zu diesem Stichtag ermittelt und dient als Grundlage für die Berechnung der Steuer.

Steuererklärungen zur Immobilienbewertung

Gemäß § 12 Abs. 3 Erbschaftsteuergesetz (ErbStG) ist Grundbesitz im Rahmen der Steuerermittlung zur Erbschaft- oder Schenkungssteuer mit dem nach § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Bewertungsgesetzes (BewG) auf den Bewertungsstichtag festgestellten Wert anzusetzen.

Die Bewertung von Immobilien findet daher tatsächlich nicht in der Erbschaft- oder Schenkungsteuererklärung statt.

Vielmehr ist neben der eigentlichen Erbschafts- oder Schenkungsteuererklärung für jede Immobilie, die vererbt oder verschenkt wird, eine weitere Steuererklärung zu erstellen, die sogenannte Erklärung zur Feststellung des Bedarfswertes für das Grundstück.

„Die Bewertung von Immobilien findet nicht in der Erbschaft- oder Schenkungsteuererklärung, sondern in einer sogenannten Feststellungserklärung statt.“

Auch die Finanzamtszuständigkeit unterscheidet sich regelmäßig: da nicht bei jedem Finanzamt eine Erbschaft- und Schenkungststeuerstelle angesiedelt ist, ist die Erbschaft- und Schenkungsteuererklärung bei dem Finanzamt einzureichen, welches speziell für diese Steuerarten zuständig ist.

Die Zuständigkeit des Finanzamtes, bei dem die Steuererklärung für die Immobilienbewertung einzureichen ist, richtet sich dagegen nach der Belegenheit der Immobilie. Es kommt also regelmäßig vor, dass im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung die Steuererklärungen bei unterschiedlichen Finanzämtern eingereicht werden müssen.

Ganz bedeutend ist die Unterscheidung, wenn Sie Einwendungen gegen die Bewertung des Grundstücks durch das Finanzamt vorbringen wollen. Sind Sie mit dem Wert der Immobilie, den das Finanzamt ermittelt hat, nicht einverstanden, müssen Sie Ihren Einspruch gegen den im Rahmen der Bedarfswertfeststellung ergangenen Steuerbescheid richten und nicht gegen den Erbschaft- oder Schenkungsteuerbescheid. Andernfalls kann es dazu kommen, dass das Finanzamt Ihren Einspruch aufgrund formaler Mängel ablehnt.

Methoden zur steuerlichen Bewertung von Grundstücken

Gemäß § 9 BewG ist für die Bewertung des Grundstücks dessen gemeiner Wert zu Grunde zu legen. Da bei einer Erbschaft oder Schenkung kein Kaufpreis für das Grundstück vorhanden ist, stellt sich die Frage, wie der gemeine Wert der Immobilie zu ermitteln ist.

Handelt es sich dabei um eine Kaufpreiseinschätzung, die ein Makler oder eine Bank für das Grundstück abgibt? Oder benötigt man dafür einen Immobilien-Gutachter?

Grundsätzlich benötigt man weder einen Makler noch einen Gutachter.

Das Bewertungsgesetz regelt in den §§ 176 ff. BewG, wie der Wert des Grundstücks zu ermitteln ist.

„Das Steuerrecht kennt verschiedene Methoden zur Bewertung von Immobilien, die zu unterschiedlichen Werten führen .“

Unterschieden wird dabei in unbebaute und bebaute Grundstücke.

Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten, die von dem Gutachterausschuss zuletzt vor dem Bewertungsstichtag ermittelt wurden.

Die Bewertung bebauter Grundstücke erfolgt nach drei verschiedenen Verfahren:

a) Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG)

Hierbei wird der Verkehrswert der Immobilie anhand von Vergleichspreisen ähnlicher Grundstücke ermittelt, die in derselben Gegend und zu ähnlichen Zeitpunkten verkauft wurden.

b) Ertragswertverfahren (§§ 184 – 188 BewG)

Das Ertragswertverfahren kommt hauptsächlich bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien zum Einsatz. Hierbei wird der Verkehrswert auf Basis der zu erwartenden Erträge der Immobilie berechnet. Bodenwert und Ertragswert des Gebäudes ergeben in Summe den Ertragswert des Grundstücks.

c) Sachwertverfahren (§§ 189 – 191 BewG)

Bei dieser Methode wird der Wert des Gebäudes anhand der Regelherstellungskosten ermittelt, abzüglich einer angemessenen Alterswertminderung. Die Summe aus Bodenwert und Gebäudewert ergibt den Sachwert des Grundstücks.

Der Steuerpflichtige kann jedoch nicht beliebig zwischen den verschiedenen Verfahren wählen.

Das Bewertungsgesetz unterscheidet bei bebauten Grundstücken verschiedene Grundstücksarten, diese sind:

1. Ein- und Zweifamilienhäuser,

2. Mietwohngrundstücke,

3. Wohnungs- und Teileigentum,

4. Geschäftsgrundstücke,

5. gemischt genutzte Grundstücke und

6. sonstige bebaute Grundstücke.

Das vom Finanzamt anzuwendende Bewertungsverfahren bestimmt sich nach der Grundstücksart, in die die zu bewertende Immobilie einzustufen ist.

So sind zum Beispiel Ein- und Zweifamilienhäuser vorrangig per Vergleichswertverfahren zu bewerten. Liegen jedoch keine Vergleichswerte vor, ist die Bewertung im Sachwertverfahren vorzunehmen.

Wann ist die Beauftragung eines Immobilien-Gutachters sinnvoll?

Steht zu vermuten, dass der gemeine Wert des Grundstückes zum Bewertungsstichtag niedriger ist als der Grundbesitzwert, den das Finanzamt nach den oben steuerlichen Bewertungsverfahren ermittelt, hat der Steuerpflichtige gemäß § 198 BewG die Möglichkeit, den niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen.  

Dieser Nachweis ist regelmäßig durch ein Immobilienwertgutachten zu erbringen.

Als Gutachter kommen der örtliche Gutachterausschuss oder anerkannte Immobilien-Sachverständige in Betracht. Das Gutachten selbst muss bestimmten Anforderungen der Finanzverwaltung genügen, um anerkannt zu werden.

Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann ebenfalls ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück dienen, wenn die maßgeblichen Verhältnisse hierfür gegenüber den Verhältnissen am Bewertungsstichtag unverändert sind.

„Ein Immobilien-Gutachten ist nur in Ausnahmefällen sinnvoll.“

Vor allem bei Grundstücken mit älteren Gebäuden oder Gebäuden in schlechtem Zustand kann es vorkommen, dass der tatsächliche Wert des Grundstücks niedriger ist als der steuerliche Wert. Dies liegt daran, dass die oben genannten Bewertungsverfahren des Finanzamtes auch bei alten Gebäuden stets einen mindestens 30-prozentigen Restwert ansetzen.

Zudem handelt es sich bei den steuerlichen Bewertungsverfahren um pauschalierende Verfahren, d.h. individuelle Mängel einer Immobilie bleiben bei der steuerlichen Bewertung unberücksichtigt.

In solchen Fällen kann die Beauftragung eines Immobilien-Gutachters zu einem niedrigeren Wert des Grundstücks führen und somit auch die Erbschaft- oder Schenkungsteuer reduzieren.

In Fällen, in denen nicht anzunehmen ist, dass ein deutlich niedrigerer Wert durch ein Gutachten nachgewiesen werden kann, erscheint die Beauftragung eines Gutachters dann grundsätzlich wirtschaftlich nicht als sinnvoll, wenn die Steuerersparnis die Kosten für das Gutachten nicht aufwiegen.

Steuerbefreiungen und Begünstigungen bei Immobilien

Es gibt einige Sonderregelungen und Steuerbefreiungen, die die steuerliche Belastung bei Immobilienübertragungen reduzieren können. Beispielsweise können Grundstücke, die Bestandteil von Betriebsvermögen oder land- und forstwirtschaftlichen Vermögen sind, unter bestimmten Voraussetzungen teilweise oder vollständig von der Erbschaft- und Schenkungsteuer befreit werden.

„In bestimmten Fällen können Immobilien steuerbegünstigt oder sogar vollkommen steuerfrei übertragen werden.“

Zu Wohnzwecken vermietete Immobilien können mit einem niedrigeren Wert angesetzt werden und im Rahmen der sogenannten Familienheim-Befreiung können unter gewissen Voraussetzungen eigengenutzte Grundstücke sogar vollkommen steuerfrei vererbt oder verschenkt werden.

Fazit

Die steuerliche Bewertung von Immobilien für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungssteuer ist ein komplexes Thema mit vielen rechtlichen Aspekten.

Da Immobilienwerte maßgeblich die Erbschaft- und Schenkungsteuer beeinflussen, kommt der richtigen Bewertung erhebliche Bedeutung zu. Daneben sind verfahrensrechtliche Aspekte zu beachten.

„Fehler bei der Übertragung und Bewertung von Immobilien können viel Geld kosten. Lassen Sie sich deshalb durch Spezialisten auf diesem Gebiet beraten.“

Wir beraten Sie gerne bereits im Vorfeld einer Grundstücksübertragung und erstellen für Sie im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung auch alle notwendigen Steuererklärungen.

[1] https://www.dia-vorsorge.de/wp-content/uploads/2015/09/DIA_Studie_Erben_in_Deutschland_LowRes.pdf

[2] In West-Deutschland liegt der Anteil von Erbschaften mit Immobilien bereits bei mehr als 50 Prozent.

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